Wybór gruntu, na którym powstanie hala magazynowa to ważna i odpowiedzialna decyzja. Przed jej podjęciem warto rozważyć kwestie prawne i techniczne oraz odpowiednie lokalizacje. Wymaga to dogłębnej analizy. Należy ustalić, czy na danym gruncie można postawić budynek spełniający wymogi zabudowy magazynowej. Gdzie należy szukać odpowiedniej działki?
Aspekty prawne odpowiednich gruntów
Budowa magazynu wymaga zazwyczaj znacznych inwestycji i może być podzielona na kilka etapów. Po pierwsze, należy znaleźć odpowiedni kawałek ziemi. Aby to zrobić, musimy znać rozmiar, strukturę i przeznaczenie magazynu. Plac budowy musi dokładnie odpowiadać naszym planom. Inwestorzy stojący przed takimi wyzwaniami mają inne priorytety niż np. w przypadku budowy zakładu produkcyjnego. Jednak w obu przypadkach lokalizacja jest kluczowa, w zależności od łańcucha dostaw i przyszłego systemu transportowego. Nie doświadczeni inwestorzy mogą szukać pomocy u agentów nieruchomości i deweloperów. Niektórzy inwestorzy sami szukają odpowiednich gruntów. Działki inwestycyjne w Łodzi i na przedmieściach Warszawy są często preferowane przez inwestorów.
Aby inwestycja przebiegła sprawnie i bezpiecznie, wybrany grunt musi mieć jasny status prawny. Aby to zweryfikować, konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej, która jest podstawowym źródłem informacji o gruncie. Sprawdzając ten dokument, należy zwrócić uwagę na właścicieli i użytkowników gruntu. Te ważne dane można znaleźć w dziale II księgi wieczystej. Dla potencjalnych nabywców ważna jest również informacja, czy dany grunt jest obciążony hipoteką. Problemem mogą być również prawa hipoteczne i służebności. Wszystkie te informacje znajdują się w dziale IV księgi wieczystej.
Kolejnym ważnym elementem analizy stanu prawnego inwestycji jest ustalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten dostępny jest w urzędzie gminy lub urzędzie miasta. MPZP uchwalany jest w formie decyzji i określa przeznaczenie gruntów gminnych.
Należy zauważyć, że nie wszystkie grunty w Polsce są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku działek bez planu zagospodarowania przestrzennego wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy. W tym celu należy przygotować koncepcję architektoniczną w oparciu o analizę terenu i uzgodnienia z inwestorem. Już na tym etapie warto nawiązać współpracę z działem projektowym wybranego biura architektonicznego lub generalnym wykonawcą, który w przyszłości będzie realizował całą inwestycję. Należy pamiętać, że urzędy mają 90 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ten precyzyjnie określa potencjał rozwojowy danego terenu.
Kontrola naziemna
Bardzo ważnym etapem zakupu gruntu pod budowę magazynu jest badanie terenu. Dokładne zbadanie terenu pozwala potencjalnym inwestorom ocenić wybraną lokalizację i jej otoczenie. Stanowi to punkt wyjścia do bardziej szczegółowej analizy warunków gruntowych. Warunki gruntowe są bardzo ważne dla inwestycji i nie należy o nich zapominać przy budowie małego magazynu.
Wszelkie przeszkody, które można napotkać podczas tych prac, będą miały wpływ na koszty, a także czas budowy. Analiza gleby może również wykryć wady gruntu, które są niewidoczne gołym okiem. Należą do nich słabe gleby lub nasypy, na których nie można zainstalować ciężkich fundamentów. Jeśli pojawią się takie problemy, plany budowy będą musiały zostać zmienione, a nowe metody mocowania mogą być kilkakrotnie droższe niż konwencjonalne fundamenty.
Ukształtowanie terenu można wykryć gołym okiem. Im lepsze ukształtowanie terenu, tym łatwiej będzie zaprojektować i zbudować halę. W niektórych przypadkach należy skonsultować się z geodetą. Siatki wysokościowe są przygotowywane przez specjalistów.
Drzewa mogą stanowić przeszkodę, w takim przypadku należy przeprowadzić inwentaryzację zieleni. Jeśli drzewa muszą zostać wycięte przed rozpoczęciem budowy, nie można tego zrobić bez zezwolenia.
Rozwój powierzchni magazynowych
Aby zagospodarować teren, należy zapewnić podstawowe usługi. Jest to konieczne nie tylko w przypadku osiedli mieszkaniowych, ale także firm usługowych i magazynowych. Dlatego jeszcze przed zakupem danej działki warto sprawdzić, czy jest na niej dostęp do dróg, prądu, wody i kanalizacji. W tym celu zazwyczaj wystarczy uzyskać kopię mapy zasadniczej z gminnego biura map. Mapa ta zawiera m.in. informacje na temat uzbrojenia terenu.
Deweloperzy mogą również składać wnioski do różnych administratorów w zakresie energii elektrycznej, gazu, instalacji wodno-kanalizacyjnych, kanalizacji deszczowej i dostępu do sieci wodociągowej. To ostatnie jest szczególnie istotne w przypadku magazynów produktów łatwopalnych. Takie obiekty wymagają odpowiednio wydajnego zaopatrzenia w wodę i dostępu do zewnętrznych hydrantów. Jeśli w okolicy, w której ma powstać magazyn, nie ma miejskiej sieci wodociągowej, należy zapewnić odpowiedni zbiornik na wodę. Pozwoli to na ugaszenie pożaru.
Powierzchnia obiektów magazynowych
Przy określaniu wymaganej wielkości działki pod halę magazynową należy wziąć pod uwagę kilka czynników. Pierwszy z nich wynika bezpośrednio z przepisów budowlanych, które określają odległość budynku od granicy działki. W przypadku miejsca bez okien odległość ta wynosi trzy metry. Jeśli nasz magazyn posiada otwory okienne, muszą one znajdować się w odległości co najmniej 4 metrów od granicy działki. Ponadto odległość między budynkami na różnych działkach jest regulowana przez przepisy przeciwpożarowe. Jeśli w magazynie znajdują się materiały łatwopalne, budynek musi być bardziej oddalony.
Na obszar lokalizacji muszą również wpływać względy praktyczne. Musi być miejsce na parking i obszary rozładunku. Jeśli teren jest duży, wymagane są również drogi dojazdowe o wystarczającej nośności i drogi przeciwpożarowe. Jeśli drogi te są wykorzystywane przez ciężarówki, należy je odpowiednio wzmocnić.
Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową gwałtownie wzrosło w ostatnich latach. W rezultacie coraz trudniej jest znaleźć odpowiednie grunty pod budowę takich budynków. Przy wyborze odpowiedniego gruntu nie warto jednak iść na kompromisy. Jest to szczególnie ważne w kwestiach bezpośrednio wpływających na bezpieczeństwo przyszłej budowy.
Proces selekcji wymaga od inwestorów poszukiwania gruntów spełniających kluczowe kryteria. Obejmują one lokalizację przyjazną dla transportu, korzystne warunki rozwoju i odpowiednie właściwości gruntu. Ważny jest również dostęp do odpowiedniej infrastruktury drogowej i siły roboczej. Nie warto z nich rezygnować, nawet jeśli cena gruntu jest wyższa. Jest to jedyny sposób, aby upewnić się, że nie będziesz musiał zawracać sobie głowy i wydawać dodatkowych pieniędzy i czasu na nieodpowiednim gruncie, aby w przyszłości zbudować bezpieczny i funkcjonalny budynek magazynowy.
Ceny działek budowlanych
Ceny gruntów budowlanych w Polsce różnią się znacznie w zależności od szeregu czynników, takich jak lokalizacja, wielkość, zagospodarowanie terenu oraz dostęp do usług publicznych i infrastruktury. Ogólnie rzecz biorąc, średnia cena gruntów budowlanych w Polsce w lipcu 2024 r. wynosiła 983 zł za metr kwadratowy.
Dodaj komentarz